Εκποιήσεις και πλαίσιο αφερεγγυότητας

από:ΓΙΟΛΑΝΤΑ ΖΥΜΠΟΥΛΑΚΗ

Η οικονομική ύφεση στον τόπο μας η οποία επέφερε μια νέα τάξη πραγμάτων στο Κυπριακό Τραπεζικό σύστημα οδήγησε αναπόφευκτα στην αναγκαιότητα για τροποποίηση της επικείμενης νομοθεσίας που αφορά τις εκποιήσεις ακινήτων και τις αναδιαρθρώσεις των προβληματικών δανείων. Η ψήφιση της σχετικής νομοθεσίας έγινε μετά από πολύμηνες συζητήσεις και συνεδρίες στη Βουλή σε μια προσπάθεια να βρεθούν οι κατάλληλες ασφαλιστικές δικλείδες ώστε να προστατευτούν οι εκτεθειμένοι σε προβληματικά δάνεια, από ενδεχόμενες εκποιήσεις της πρώτης κατοικίας όταν αυτή έχει χρησιμοποιηθεί ως εγγύηση δανείου.

Λόγω της πολυπλοκότητας του θέματος, η νέα νομοθεσία είναι ογκώδης σε περιεχόμενο, ενώ περιέχει πολλές πρόνοιες που χρήζουν νομικών διευκρινήσεων ώστε οι πολίτες να γνωρίζουν τι ακριβώς ισχύει. Σε αυτό το άρθρο θα ασχοληθούμε με μια πτυχή της τροποποιηθείσας νομοθεσίας που αφορά τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμο του 1965 όπως τροποποιήθηκε από τον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων (Τροποποιητικό) Νόμο του 2014 (Ν.142(I)/2014) και τους περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου, Κανονισμούς του 2015 ( Κ.Δ.Π 185/15) .

Σκοπός της παρούσας Νομοθεσίας είναι η πώληση ενυπόθηκου ακινήτου χωρίς την εμπλοκή οποιασδήποτε κυβερνητικής Υπηρεσίας και η νέα διαδικασία διεξάγεται αποκλειστικά από τον ενυπόθηκο δανειστή. Η υφιστάμενη διαδικασία πώλησης του ενυπόθηκου κτήματος μέσω του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας παραμένει σε ισχύ. Ο ενυπόθηκος δανειστής έχει την επιλογή να πωλήσει το ακίνητο με πλειστηριασμό ή με απευθείας πώληση. Αν υπάρχει κατατεθειμένη αίτηση στο Κτηματολόγιο για πώληση ενυπόθηκου ακινήτου από ενυπόθηκο δανειστή, ο τελευταίος οφείλει να αποσύρει αυτήν πριν προχωρήσει στην έναρξη της παρούσας διαδικασίας.

Διαδικασία

Διαδικασία πριν την έναρξη πώλησης ενυπόθηκου ακινήτου

H διαδικασία πώλησης ενυπόθηκου ακινήτου δύναται να ξεκινήσει όταν το ενυπόθηκο χρέος καταστεί πληρωτέο και απαιτητό και υπερήμερο για περίοδο όχι μικρότερη των 120 ημερών. Ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να προχωρήσει στην έναρξη της διαδικασίας, αφού επιδώσει στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε οιονδήποτε ενδιαφερόμενο μέρος έγγραφη ειδοποίηση, συνοδευόμενη από κατάσταση λογαριασμού του οφειλόμενου ενυπόθηκου χρέους, των τόκων, και εξόδων, καλώντας τον όπως εξοφλήσει το οφειλόμενο χρέος, εντός 30 ημερών από την ημερομηνία επίδοσης της ειδοποίησης. Με την ειδοποίηση ενημερώνεται ο ενυπόθηκος οφειλέτης ότι σε περίπτωση μη εξόφλησης του ποσού, ο ενυπόθηκος δανειστής μπορεί να ασκήσει το δικαίωμα του για πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου.

Σε περίπτωση που ο ενυπόθηκος οφειλέτης δεν συμμορφωθεί με την πρώτη ειδοποίηση, ο ενυπόθηκος δανειστής δύναται να επιδώσει στον ενυπόθηκο οφειλέτη και σε όλα τα ενδιαφερόμενα μέρη, δεύτερη έγγραφη ειδοποίηση ενημερώνοντας ότι το ενυπόθηκο ακίνητο πρόκειται να εκποιηθεί με πλειστηριασμό. Η ειδοποίηση επιδίδεται εντός της περιόδου όχι μικρότερης των 30 ημερών από την καθορισμένη ημέρα και ώρα πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου. Ο ενυπόθηκος οφειλέτης και οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο πρόσωπο δύνανται εντός 30 ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της ειδοποίησης, να καταθέσουν έφεση στο Δικαστήριο για παραμερισμό της ειδοποίησης της σκοπούμενης πώλησης για τους ακόλουθους λόγους:


• Η ειδοποίηση δεν έχει επιδοθεί δεόντως.
• Η ειδοποίηση έχει αποσταλεί πριν την λήξη της προθεσμίας για καταβολή της πληρωμής προς τον ενυπόθηκο δανειστή.
• Η ειδοποίηση δεν πληρεί τις απαιτούμενες κατά τον τύπο και περιεχόμενο προϋποθέσεις.
• Εκκρεμεί αγωγή ενώπιον Δικαστηρίου για την πρώτη ειδοποίηση που έχει αποσταλεί.

Διαδικασία καθορισμού της αγοραίας αξίας του ενυπόθηκου ακινήτου 

Ο ενυπόθηκος δανειστής επιδίδει ειδοποίηση στον ενυπόθηκο οφειλέτη για να προχωρήσει στο διορισμό εκτιμητή για σκοπούς καθορισμού της αγοραίας αξίας του ενυπόθηκου ακινήτου. Ο ενυπόθηκος οφειλέτης οφείλει εντός 10 ημερών να ενημερώσει τον ενυπόθηκο δανειστή για την ταυτότητα του εκτιμητή που έχει διορίσει, ώστε ο ενυπόθηκος δανειστής να καταστεί δυνατό να διορίσει τον εκτιμητή του. Σε περίπτωση που ο ενυπόθηκος οφειλέτης δεν προχωρήσει στο διορισμό εκτιμητή εντός της ταχθείσας προθεσμίας ο ενυπόθηκος δανειστής προχωρεί στον διορισμό δυο εκτιμητών.

Οι δύο εκτιμητές συντάσσουν τις εκθέσεις εκτίμησης ταυτόχρονα, ανεξάρτητα και χωρίς να διαβουλεύονται μεταξύ τους και χωρίς να ανακοινώνουν της εκτίμηση τους ο ένας στον άλλον, η σε οιονδήποτε τρίτο και παραδίδουν τις εκτιμήσεις τους στον ενυπόθηκο οφειλέτη και στον ενυπόθηκο δανειστή εντός 30 ημερών από τον διορισμό τους. Σε περίπτωση που δεν συμμορφωθούν με την προθεσμία των 30 ημερών τότε ο ενυπόθηκος δανειστής αποτείνεται στο ΕΤΕΚ εντός 10 ημερών για το διορισμό ανεξάρτητου εκτιμητή ο οποίος εντός 30 ημερών ετοιμάζει την εκτίμηση.

Ο ενυπόθηκος οφειλέτης δύναται, αντί να προβεί στο διορισμό εκτιμητή σύμφωνα με τα πιο πάνω, να ζητήσει όπως η αξία της γενικής εκτίμησης που αφορά το ενυπόθηκο ακίνητο, όπως αυτή ορίζεται στον περί Ακίνητης ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή, και Εκτίμηση) Νόμο Κεφ. 224, είναι η εκτιμημένη αγοραία αξία του εν λόγω ακινήτου. Αν η διαφορά των δυο εκτιμήσεων δεν υπερβαίνει το 25% τότε ως αγοραία αξία θεωρείται ο μέσος όρος των δύο εκτιμήσεων. Αν η διαφορά των εκτιμήσεων είναι ίση ή μεγαλύτερη του 25% ο ενυπόθηκος δανειστής μέσα σε 5 ημέρες από την παραλαβή των εκθέσεων εκτίμησης οφείλει να διορίσει ανεξάρτητο Εκτιμητή από το ΕΤΕΚ ο οποίος ετοιμάζει Τρίτη εκτίμηση εντός 30 ημερών και παραδίδει ταυτόχρονα πιστό αντίγραφο σε οφειλέτη και δανειστή και στα ενδιαφερόμενα πρόσωπα. Σε περίπτωση διορισμού τρίτου εκτιμητή ως αγοραία αξία θεωρείται ο μέσος όρος των δύο πλησιέστερων από τις τρεις εκτιμήσεις. Σε περίπτωση που οι τρείς εκτιμήσεις διαφέρουν μεταξύ τους ισομερώς, ως αγοραία αξία θεωρείται ο μέσος όρος των τριών εκτιμήσεων.

Πώληση ενυπόθηκου ακινήτου

Η αρχική προσπάθεια για πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου διενεργείται από τον ενυπόθηκο δανειστή μόνο με πλειστηριασμό. Στον πλειστηριασμό αυτό εφαρμόζεται επιφυλασσόμενη τιμή πώλησης η οποία αντιστοιχεί με το 80% της αγοραίας αξίας του ακινήτου και το ενυπόθηκο ακίνητο δεν μπορεί να πωληθεί κάτω από την επιφυλασσόμενη τιμή.

Σε περίπτωση που ο πλειστηριασμός αυτός δεν καταλήξει σε πώληση ο δανειστής δύναται να προχωρήσει σε περαιτέρω προσπάθειες πώλησης είτε με πώληση με πλειστηριασμό είτε με απευθείας πώληση. Για το σκοπό αυτό ο ενυπόθηκος δανειστής επιδίδει ειδοποίηση 20 ημερών στον ενυπόθηκο οφειλέτη και στα ενδιαφερόμενα πρόσωπα η οποία περιλαμβάνει και την προτιθέμενη μέθοδο πώλησης. Για περίοδο 3 μηνών, από την ημερομηνία λήξης του πρώτου πλειστηριασμού η επιφυλασσόμενη τιμή πώλησης θα παραμένει στο 80% της αγοραίας αξίας του ακινήτου, μετά την πάροδο των 3 μηνών δεν καθορίζεται επιφυλασσόμενη τιμή και εναπόκειται στην διακριτική ευχέρεια του ενυπόθηκου δανειστή. Κατά την άποψη μας αυτή είναι μια λάθος πρακτική καθ’ότι δεν έχει καμία ασφαλιστική δικλίδα αφού δίδεται στον ενυπόθηκο δανειστή η ευχέρεια να πωλεί σε πολύ χαμηλές τιμές τα ακίνητα και μάλιστα ανοίγει παράθυρο στους στημένους πλειστηριασμούς ενάντια στα συμφέροντα του ενυπόθηκου οφειλέτη.

Αν ο ενυπόθηκος δανειστής δεν πωλήσει το ενυπόθηκο ακίνητο εντός 1 έτους από την ολοκλήρωση της διαδικασίας του πρώτου πλειστηριασμού, τότε ο ενυπόθηκος δανειστής έχει την επιλογή είτε να αγοράσει το ενυπόθηκο ακίνητο στην αγοραία αξία του, η οποία θα εκτιμηθεί εξ υπαρχής,είτε επαναρχίζοντας την διαδικασία πώλησης, χωρίς να έχει δικαίωμα να υποβάλει προσφορά για αγορά. Η πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου, είτε μέσω πλειστηριασμού είτε με απευθείας πώληση διενεργείται με επιφυλασσόμενη τιμή όχι μικρότερη του 50% της νέας εκτιμημένης αγοραίας αξίας του.

Πώληση με πλειστηριασμό

Η επιλογή του δημοπράτη για την διεξαγωγή πώλησης ενυπόθηκου ακινήτου μέσω πλειστηριασμού, θα γίνεται τυχαία μετά από αίτηση του ενυπόθηκου δανειστή στο ηλεκτρονικό σύστημα που διατηρείται στην ιστοσελίδα του Υπουργείου Εσωτερικών και περιλαμβάνει κατάλογο προσοντούχων δημοπρατών. Οι δημοπρασίες θα γίνονται Δευτέρα – Παρασκευή, από 9:00 – 17:00. Ο πλειστηριασμός ορίζεται από το διαχειριστή χώρου, εντός 3 ημερών από την ημερομηνία του αιτήματος από τον ενυπόθηκο δανειστή. Οι πλειστηριασμοί διεξάγονται στους 5 καθορισμένους χώρους δημοπρασίας, ένα σε κάθε Επαρχία. Μέχρι την ώρα που ορίστηκε να γίνει η δημοπρασία, επιτρέπεται να γίνει γραπτή προσφορά προς το δημοπράτη για οποιοδήποτε ακίνητο περιλαμβάνεται στην ειδοποίηση πλειστηριασμού. Η πώληση δεν δύναται να ολοκληρωθεί πριν την πάροδο μιας ώρας από την ώρα έναρξης της πώλησης και τουλάχιστον 15 λεπτά μετά την τελευταία πλειοδοσία. Κάθε ειδοποίηση για πλειστηριασμό ετοιμάζεται και εκδίδεται από τον ενυπόθηκο δανειστή. Η ειδοποίηση για πλειστηριασμό επιδίδεται στον ενυπόθηκο οφειλέτη και οποιοδήποτε άλλο ενδιαφερόμενο μέρος εντός 30 ημερών από την ημερομηνία του πλειστηριασμού.

Η ειδοποίηση για πλειστηριασμό δημοσιεύεται εντός 30 ημερών από την ημερομηνία πλειστηριασμού:

• Στον καθορισμένο χώρο δημοπρασίας
• Στην επίσημη ιστοσελίδα του Υπουργείου Εσωτερικών
• Στην ιστοσελίδα που διατηρείται από τον ενυπόθηκο δανειστή και/ή είναι συνδεδεμένη με τον ενυπόθηκο δανειστή.
• Σε 2 ημερήσιες εφημερίδες.

Η διαδικασία πλειστηριασμού του ακινήτου διέπεται από τους Κανονισμούς Πώλησης σύμφωνα με το Μέρος VIA του Νόμου.

Κατά την διαδικασία πλειστηριασμού και πώλησης υπάρχουν οι ακόλουθες ασφαλιστικές δικλείδες προς όφελος του ενυπόθηκου οφειλέτη:

• Ο δημοπράτης δεν πωλεί περισσότερα ακίνητα από όσα χρειάζεται για την κάλυψη του ποσού του χρέους και δεν πωλεί ακίνητο μεγαλύτερης αξίας, όταν το υπόλοιπο του χρέους καλύπτεται από ακίνητο μικρότερης αξίας.
• Όταν στην ειδοποίηση πλειστηριασμού περιλαμβάνεται ακίνητο που είναι κατοικία, αυτό είναι το τελευταίο ακίνητο που πωλείται, νοουμένου ότι υπάρχουν ακίνητα που καλύπτουν το χρέος που καθορίζεται στην ειδοποίηση, εκτός αν έχουν δοθεί διαφορετικές οδηγίες από τον ενυπόθηκο οφειλέτη ή υπάρχει διάταγμα δικαστηρίου το οποίο ορίζει διαφορετικά.
• Στον πλειστηριασμό έχει δικαίωμα να συμμετέχει και ο ιδιοκτήτης της κύριας κατοικίας που δημοπρατείται ή συγγενής πρώτου βαθμού με προνομιακό καθεστώς έναντι του τελευταίου προσφοροδότη, ο οποίος έχει υποβάλει την ψηλότερη προφορική προσφορά.
• Ο δημοπράτης, αφού λάβει την τελευταία προφορική προσφορά και πριν κηρύξει τον τελευταίο προσφοροδότη, υποβάλλει το ερώτημα εάν ο ενυπόθηκος οφειλέτης μπορεί να καταβάλει το ποσό της τελευταίας προσφοροδότησης εφάπαξ ή τοις μετρητοίς.
• Εάν ο ενυπόθηκος οφειλέτης καταβάλει το τίμημα, η δημοπρασία ολοκληρώνεται προς όφελος του οφειλέτη.

Πώληση χωρίς πλειστηριασμό

Μετά την αποτυχία του πρώτου πλειστηριασμού, ο ενυπόθηκος δανειστής μπορεί να επιλέξει να πωλήσει το ακίνητο με απευθείας πώληση η οποία διενεργείται σύμφωνα με τους Κανονισμούς Πώλησης με το Μέρος VIA του Νόμου. Σε περίπτωση που ο ενυπόθηκος δανειστής επιλέξει να πωλήσει απευθείας το ενυπόθηκο ακίνητο χωρίς πλειστηριασμό θα πρέπει να συμμορφωθεί με συγκεκριμένες προϋποθέσεις όπως:

Προώθηση της πώλησης μέσω διαφήμισης, περιλαμβανομένης ανοικτής πρόσβασης στο διαδίκτυο, σε μία τουλάχιστον ιστοσελίδα και μέσω δημοσίευσης σε 2 τουλάχιστον καθημερινές εφημερίδες ευρείας κυκλοφορίας.

Η πώληση θα γίνει στον προσφοροδότη με την υψηλότερη προσφορά, ο οποίος καταβάλει αμέσως τουλάχιστον 20% της αποδεχόμενης τιμής προσφοράς και το υπόλοιπο ποσό καταβάλλεται εντός 20 ημερών από την αποδοχή της προσφοράς του. Σε αντίθετη περίπτωση η αρχική πληρωμή κατάσχεται και η πώληση ακυρώνεται.

Διανομή εκπλειστηριάσματος

Ο δανειστής μετά την πώληση ενημερώνει τον οφειλέτη για το προϊόν πώλησης που εισπράχθηκε, είτε με πλειστηριασμό είτε με απευθείας πώληση αλλά και για το κόστος, τις χρεώσεις, τους φόρους ή τα τέλη που επιβλήθηκαν κατά τη διαδικασία του πλειστηριασμού, σε περίπτωση που η πώληση πραγματοποιήθηκε με πλειστηριασμό. Ο ενυπόθηκος δανειστής αποστέλλει εντός 30 ημερών από την πώληση ειδοποίηση αναφορικά με προτεινόμενη διάθεση του προϊόντος της πώλησης στον οφειλέτη και σε οποιοδήποτε ενδιαφερόμενο μέρος καθώς και σε όλους τους κατόχους απαιτήσεων αναφορικά με το ενυπόθηκο ακίνητο. Όλοι οι ενδιαφερόμενοι έχουν δικαίωμα να ενστούν στη διανομή του εκπλειστηριάσματος εντός 20 ημερών από την ειδοποίηση. Εάν δεν υπάρξουν ενστάσεις ο ενυπόθηκος δανειστής επικυρώνει την προτεινόμενη διάθεση η οποία καθίσταται τελική και αποστέλλει την επικύρωση αυτή ή την απόφαση του δικαστηρίου, σε περίπτωση που προηγήθηκε ένσταση, εντός 5 ημερών σε όλα τα μέρη.

Το προϊόν πώλησης, αφού καταβληθούν όλα τα αναγκαία έξοδα υπό μορφή φόρων,τελών, κεφαλαιουχικά κέρδη για την μεταβίβαση του ακινήτου, διατίθεται κατά σειρά προτεραιότητας σε όσους κατέχουν εμπράγματα βάρη επί του ακινήτου και οποιοδήποτε υπόλοιπο καταβάλλεται στον ενυπόθηκο οφειλέτη. Οποιαδήποτε τέλη, δικαιώματα και έξοδα πώλησης καταβάλλονται από τον ενυπόθηκο δανειστή.

Όταν το ακίνητο βαρύνεται με προηγούμενα εμπράγματα βάρη απαιτείται η έγγραφη συγκατάθεση των δικαιούχων των εμπραγμάτων βαρών εκτός αν υπάρχει απόφαση Δικαστηρίου που εξουσιοδοτεί την πώληση ή τον πλειστηριασμό χωρίς προηγούμενες συγκαταθέσεις. Σε περίπτωση που υπάρχουν μεταγενέστερα εμπράγματα βάρη ο δανειστής ειδοποιεί τους δικαιούχους για τον πλειστηριασμό/πώληση εντός 15 ημερών.

Εγγραφή ενυπόθηκου ακίνητου

Με την ολοκλήρωση της πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου με τη διαδικασία πλειστηριασμού ή πώλησης ή αγοράς από τον ενυπόθηκο δανειστή, ο τελευταίος εντός της χρονικής περιόδου που δεν υπερβαίνει τις 30 ημέρες από την ημερομηνία ολοκλήρωσης της πώλησης, υποβάλλει αίτηση στο αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό γραφείο για μετεγγραφή του ακινήτου στο όνομα του αγοραστή. Για τον σκοπό αυτό προσκομίζει μαζί με την αίτηση ένορκη δήλωση του ενυπόθηκου δανειστή και/ή του δημοπράτη, με την οποία βεβαιώνεται η πιστή τήρηση του Νόμου και των Κανονισμών, και όλα τα αναγκαία έγγραφα και όλες τις βεβαιώσεις που προβλέπονται στο εδάφιο (3) του Άρθρου 18 του Νόμου.

Το περιεχόμενο αυτού του άρθρου αποτελεί μια γενική περιγραφή του θέματος. Σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση παρέχονται εξειδικευμένες νομικές συμβουλές. Για περαιτέρω πληροφορίες επικοινωνήστε με την Γιολάντα Ζυμπουλάκη στο yiolanda@kyprianou.com.cy